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如何避免购买二手房?专家:不容易支付押金

来源:未知 作者:河北财经类大学排 时间:2020-06-01

房地产交易前应特别注意抵押状况。

二手房交易最关心的是房屋抵押情况,但第一手交付的钱由于抵押风险无法交付。随着创新的金融产品层出不穷,房地产抵押贷款的方式也多种多样,如果遇到这种房地产,我们该怎么办?

一些买家发现卖家隐瞒了房子的抵押状况。中介公司和卖方声称该房屋只有银行按揭贷款,但在办理按揭贷款时发现该房屋有个人二次按揭。鉴于交易风险的存在,买方在支付定金后拒绝继续交易,最终双方都上了法庭。几天前,法院裁定卖方应退还定金。业内人士表示,在进行房地产交易之前,应特别注意抵押状况,在未明确询问细节之前,不要轻易支付定金。

文,涂/广州日报全媒体记者

案例

卖家隐瞒二次抵押状况 买家拒绝交易

法院:双方都存在不当 定金应当退回

姚女士看中了李先生在天河的套房,同意以460万元的价格完成交易(另一次性支付344万元作为房屋装修及家用电器的补偿)。姚女士分两次向李先生支付定金20万元、定金60万元,并向中介公司支付了居间转让费和网上签约费。在支付方式上,姚女士选择向银行申请230万元的银行按揭贷款,期限为5年,但在办理银行贷款时未能获得批准。姚女士发现该房屋除银行按揭贷款外,还以530万元抵押给第三人。

姚女士表示,《广州市不动产登记查册表》已说明第三方拥有该房屋的抵押权。虽然她的签名在搜索表格的每一页上,但她只在支付了在线费用和60万元押金后才看到中介提交的搜索表格。中介说,如果房子有问题,她不能处理网上签名,所以她签署了搜索表格。姚女士说,李先生和中介只是说房子有银行按揭,并没有说有个人按揭。李先生和中介人说,他们已经向姚女士说明了该房屋的抵押情况,并明确告知有抵押,但当时不清楚是向银行抵押还是向个人抵押。李先生出示了当时的房产证,证明了当时的抵押情况,但没有说明抵押是给银行还是给个人。

姚女士说,她交了60万定金后,就把相关材料(包括房屋搜查单)交给了按揭公司。抵押公司的工作人员发现房子有个人抵押,并通过电话通知了她。按揭公司表示,银行不会接受按揭申请,该房屋520万元的个人按揭并没有担保给姚女士。之后,姚女士立即与中介公司的工作人员进行了沟通。中介公司的工作人员说,他们不知道二级抵押贷款的存在。因此,姚女士认为交易风险不小,立即要求李先生退还已付款。当姚女士得知李先生隐瞒了二级抵押贷款的存在时,她觉得李先生不诚实。因此,即使她知道李先生已在合同规定的期限内完成了该房屋的抵押注销手续,她仍表示不同意继续交易。由于双方无法达成协议,姚女士提起了诉讼。

法院裁定,涉案房屋实际上抵押给了个人,而不是银行。李先生在签署《合同》时并未告知姚女士该房屋已抵押给个人,这是不适当的。二、李先生对该房屋的抵押未超过《合同》约定的提前还款时间。姚没有提供证据证明该房屋是抵押给个人而不是银行的,致使其无法履行合同。在涉及出售的房屋被抵押后,继续履行合同存在实质性障碍,他拒绝继续履行合同是不适当的

此外,李先生首先要求没收保证金80万元,并要求姚女士赔偿中介费损失。法院不支持这一主张,因为理由无效。至于李先生声称《合同》未能履约导致他另行购房时发生额外费用,他要求姚女士赔偿贷款利息及税费损失。上述费用并非姚女士在订立本合同时所预见或应该预见的可能损失。此外,该房屋所在区域的房价实际上已经上涨,李先生的相关损失也可以得到一定程度的赔偿。因此,理由不成立,法院也不支持。

买方在搜索中找不到抵押贷款的细节。

专家教路:

需业主配合查册

中原地产华苑支行高级业务经理莫建国表示,目前如果买家自己搜书,将不会显示抵押情况的详细信息,只能找到房产是否抵押。只有在业主自己查询时才会显示详细信息,因此可以要求业主配合查询并显示详细的抵押状况。一般来说,正式的安置程序要求业主提供财产所有权证书和身份证的副本,有些还要求提供搜索信息,包括财产是否被查封、抵押状况等。如果无法进行交易,将不会介绍给买家。

个人有第二次抵押的,在办理转让交易时,债权人必须同时在场,并提供相应的证明文件。此外,债务的规模也将影响买家申请抵押贷款。因此,尽量不要购买抵押给个人或在债务纠纷的房子,不要支付首付款或首付款,直到你有一个明确的细节看搜索。

记者调查

二次抵押可以再融资,多由贷款公司提供

由此可见,二次抵押已成为本案中引发争议的关键因素。所谓“次级抵押”是指抵押担保物的再抵押,以获得特定贷款人的贷款。两次抵押不一定要还清以前的贷款。房地产二次抵押是抵押房屋抵押贷款。例如,一套新买的房子价值100万元,首付30万元,抵押贷款70万元。经过几年的房屋升值,房地产评估目前价值200万元。然后,两个抵押可以实施。贷款金额约为140万元(200万0.7),减去抵押贷款余额65万元后的75万元。

银行工作人员告诉记者,目前银行基本上不做房地产二次抵押,主要是通过贷款公司来做这类业务。一家贷款公司的工作人员告诉记者,第二次抵押贷款主要取决于房子的评估价格和初始购买价格之间是否有空间,以及有多大的空间。具体利息只有在抵押贷款被批准后才能确定。贷款最高限额为500万元,并要求提供身份证、房产证、查册、抵押合同、近6个月的自来水等信息。还款方面是用贷款偿还贷款。3个月后提前还款不需要罚款。业内人士表示,对于一些需要短期快速融资的人来说,二级抵押贷款相对容易操作,但利率普遍较高。购房者在购房时应特别关注房屋的抵押状况,二次抵押通常会发生,这表明业主普遍资金不足或有特殊的资金需求,尤其是对个人的抵押,可能存在债务风险,容易陷入连环债务。尽量不要购买抵押条件复杂的房产。如果你需要购买,你必须意识到其中的风险。为了避免争议,在申请销售前不要支付定金。

资料来源:广州日报


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